Вложить в недвижимость. Считаем расходы.

Вложить в недвижимость. Мечта или мука. Много рекламы и много новостроек. Никогда не задавались вопросом, почему в период активного строительства жилья еще с большей активностью кругом пишут о выгодности вложений в недвижимость?

Для начала разберемся, что же на самом деле подразумевается под активом — инвестиционная  недвижимость. Надо понимать, что если человек покупает квартиру, чтобы постоянно проживать в ней, это уже не попадает под термин «инвестиции в недвижимость» (вы не извлекаете доход из квартиры, в которой живете). Под инвестированием в недвижимость понимается покупка недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду (включая распространенный в России вариант покупки объектов на стадии строительства). Но тут не всё так просто.

Вложить в недвижимость. О чем важно помнить.

1. Довольно внушительная разовая инвестиция. Чтобы приобрести самую дешевую инвестиционную недвижимость в Москве нужно как минимум четыре-пять миллионов рублей. Сразу. Кроме этого необходимо заплатить за работу посредников, также необходимо сделать регистрационный взнос при переходе прав на недвижимость, если в планах сдача квартиры, то расходы на первичный ремонт.
2. Порча общего состояния жилья (причины могут быть любые неаккуратность жильцов, наличие детей, животных). Даже, если ваши жильцы крайне аккуратны, без детей и собак, то гарантий сохранности квартиры и имущества в ней нет никакой. Маленький косметический ремонт может стоить от 50тыс.руб. до 500тыс. руб. и выше.
3. Рынок управляющих компаний, которые за умеренную плату будут решать ваши текущие проблемы с недвижимостью пока неразвит.
4. Простои квартиры в момент поиска новых жильцов Если у инвестора нет времени на поиск жильцов, то нужно обращаться к риелторам. Они берут от 50% месячной арендной платы, что согласитесь, не дает уверенности инвестору в долгосрочности договора аренды.
5. Конфликт с жильцом, который сводится к невозможности его выселения в короткий срок. Дело может дойти до суда, который затянется на месяцы. И собственник жилья вполне может проиграть. В любом случае будут недополученные арендные платежи, потрачены дополнительные средства и собственное здоровье из-за нервозности ситуации.
6. Необходимость решать вопросы страхования квартиры. Ваши жильцы чужие люди, поэтому квартиру и всё ценное имущество в ней лучше застраховать. К сожалению, случаи, когда имущество страдает при заливе нескольких нижних этажей – не редкость. От общей стоимости недвижимости страховка занимает небольшую сумму (около 1%), однако это уменьшает ваш доход.
7. Необходимость решать вопросы налогообложения. Доходы от аренды облагаются по ставке 13%, поэтому возникает необходимость заполнения и своевременной сдаче собственноручно налоговой декларации или плата посредникам за эти услуги.
8. Для тех, кто думает, что сможет избежать проблем, не сдавая в аренду, а просто владея квартирой, скажу, что статистика – упрямая вещь: с 1990 года квартиры в Москве дорожали в среднем на 11% в год. Прибавим к этому эффект «низкой базы». Тогда рост начинался с минимальных значений (в СССР рынка недвижимости как такового не было) и получим весьма и весьма скромный прогноз. Таким образом, в лучшем случае в ближайшие годы рост цен на недвижимость в Москве опустится до среднемировых 2-3%. В худшем – мы получим ситуацию Греции, Испании или Болгарии, где после 2008 года десятки тысяч подешевевших квартир и домов стоят пустыми.
9. Квартира – объект неделимый, поэтому важно не упустить из виду один момент. Купить или продать квартиру можно только целиком, поэтому в случае необходимости вы не сможете  «достать» часть суммы. А когда Вы решите продать квартиру, чтобы забрать все деньги сразу, то будьте готовы к тому, что этот процесс занимает достаточно длительное время. Не говоря уже о том, что деньги могут вам понадобиться именно в тот момент, когда в РФ наступит очередной кризис и цены упадут! 
   

Кажется, что вложить в недвижимость — самый простой и надежный способ инвестирования своих денег.   Доходность от сдачи с учетом всех расходов будет составлять 4-5% рублях, плюс потраченное время и нервы на обслуживание квартиры.

Стоит ли вкладывать свои деньги в недвижимость с России? 

Если вас привлекает очень высокий порог входа, низкая доходность, отсутствие ликвидности, потраченные нервы на поиски адекватного арендатора без домашних животных и куча дополнительных расходов, то, наверное, стоит. Во всех остальных случаях — скорее нет.

Что же делать? Не покупать недвижимость? Конечно, нет. Просто нужно соизмерять возможный доход, денежно-временные затраты на его получение. А так же учитывать ваш общий инвестиционный портфель личного капитала и стратегию.